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Questions immobilières

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Suite à de nombreuses sollicitations  et à notre demande, une rencontre sur le thème des questions immobilières a été récemment organisée par monsieur le Consul général. Plusieurs avocats étaient présents. Cet échange nous a permis de refaire le point sur les textes en vigueur et leur application, ainsi que sur leur l'évolution législative souhaitable...

Acquisition en Tunisie d’un bien immobilier ou d’un terrain à bâtir par un ressortissant français

1. Classification et vocation du terrain

  • Vérifier que le terrain n’est ni une terre agricole, ni un terrain à vocation industrielle. (L’achat d’une terre agricole est par ailleurs interdit aux ressortissants français en vertu d’un accord bilatéral datant de 1964.)
  • La preuve de la classification non agricole du terrain est obtenue auprès du Commissariat Régional du Développement Agricole (CRDA).
  • La preuve que le terrain n’est pas à vocation industrielle est obtenue auprès de la Municipalité ou du ministère de l’Equipement. Les deux sont parfois exigées.

Ces deux documents seront exigés par le Gouvernorat lors de la demande d’autorisation d’achat.

2. Autorisation du gouverneur pour l’achat du bien immobilier ou du terrain

L’obtention de cette autorisation est obligatoire, sauf pour les biens situés dans les zones classées touristiques, périmètres bien définis, par décrets de classement, qui jouissent de divers avantages notamment  fiscaux.

En dehors de ces périmètres, l’autorisation d’achat, donnée par le gouverneur, est obligatoire.

  • Le délai d’obtention varie. Il est au minimum de un an.
  • La politique foncière varie suivant les gouvernorats ; les gouvernorats interdisent parfois  aux étrangers l’achat de biens situés dans les Médinas ; le gouvernorat de Djerba, celui de Tozeur,  leur interdit tout achat ; celui de Tunis est très souple, sauf pour la Médina.
  • La  personne essuyant un refus peut porter plainte auprès du Tribunal administratif, mais très peu de procès ont été intentés dans ce sens, si bien qu’il n’y a pas de jurisprudence en la matière.

En règle générale, il faut distinguer entre l’achat fait par un particulier et l’achat d’un bien pour investissement industriel ou promotion immobilière.

3. Enregistrement légal de l’achat

  • Les choses étant complexes, il est impératif de se faire bien conseiller. Il est préférable de ne pas se fier aux pseudos « conseillers immobiliers » et de faire appel à un avocat. La signature de l’avocat est obligatoire et engage sa responsabilité. Les actes sous seing privé ne sont pas valables.
  • Paiement d’un droit d’enregistrement à la recette des finances de 6 ou 9 % selon que le terrain provient d’un héritage dont les droits de succession ont été payés ou non.
  • Dépôt du dossier à la conservation foncière le plus rapidement possible, pour enregistrement du bien au service de l’Immatriculation foncière. Cette démarche est indispensable pour faire la preuve de la propriété
  • Eviter d’acheter des biens non immatriculés (« titre bleu »), ou dans l'indivision.

Conservation foncière, « titres bleus » et « titres arabes »

On distingue en Droit immobilier tunisien deux types de titres de propriété, appelés communément « titre bleu » d’une part et « titre arabe » d’autre part.

Le « titre bleu », appelé aussi « titre foncier », correspond au titre de propriété délivré par l’administration de la conservation de la propriété foncière, appelée communément « la conservation foncière ». Il assure une protection totale de la propriété immobilière contre tout type d’usurpation. N’est propriétaire que celui dont le nom apparaît sur le titre foncier.

En cas de décès, toute une procédure assure la protection des ayants droit.

Il faut produire un extrait d’état civil de décès, un acte notarié de décès où figure le nom des héritiers et un extrait de naissance de chaque héritier. En cas de refus de transcription des droits au profit des héritiers de la part des services administratifs de  la conservation foncière, une procédure de contestation devant le Tribunal immobilier est possible permettant de résoudre ces difficultés.

Le « titre arabe » est soit un acte authentique c’est-à-dire rédigé par un notaire, soit un acte sous seing privé, mais qui, dans les deux cas, n’est pas immatriculé à la conservation de la propriété foncière et donc il n'est pas nécessairement protégé juridiquement. Les propriétés immobilières faisant l’objet d’un « titre arabe » peuvent être acquises par voie de prescription.

Le droit immobilier tunisien prévoit toute une procédure pour transformer les « titres arabes » en « titres bleus ». La procédure est couteuse et peut prendre plusieurs années.

4. Paiement du bien

Si le bien est acquis au moyen de devises importées de l’étranger, il faut lors de l’achat :

  • Ouvrir un compte en Dinars convertibles ou en Devises, ce qui est légalement possible pour tout étranger, résidant ou non en Tunisie. (De tels comptes jouissent aussi de l’avantage que les Devises ou Dinars convertibles qui s’y trouvent peuvent être transférés hors de Tunisie sans justification ni autorisation.)
  • Les opérations seront probablement plus simples si on choisit l’une des banques tunisiennes UIB, BTK - Caisse d’épargne, UBCI, qui sont liées aux banques françaises BNP Paribas, Société Générale.
  • Faire établir une fiche d’investissement par la Banque Centrale de Tunisie, dans les 48 heures suivant le transfert des devises sur le compte. Cette autorisation préalable d’investissement pour payer en devises exonère les non résidents des frais d’enregistrement, réduits dans ce cas à 1%. Elle sera par ailleurs demandée lors d’une vente ultérieure éventuelle du bien.
  • Si le délai a été dépassé, il est possible de remplacer cette autorisation par une attestation de la banque où est ouvert le compte, certifiant que la personne a ouvert un compte en Dinars convertibles ou en Devises pour investissement du montant de l’achat. Si la banque rechigne, insister pour l’obtenir.

Vente d’un bien

Suite à la loi 98-104 de 1998 entérinant l’échange de lettres franco-tunisien de 1997, et aux circulaires d’application de 1999, 2003 et 2004, le propriétaire français peut vendre son bien sans autorisation du gouverneur lorsque :

  • Le bien a été construit ou acquis avant 1956
  • Le bien, construit ou acquis après 1956, est vendu à un Tunisien
  • Le bien, construit ou acquis après 1956, a été payé au moyen de devises importées de l’étranger. Il est indispensable, pour éviter l’autorisation de vente, de produire la fiche d’investissement ou l’attestation de la banque, délivrée lors de l’achat. Le transfert hors de Tunisie de la totalité du produit de la vente est alors sans problème, mais les démarches demandent environ 2 ans.

L’autorisation du gouverneur est obligatoire lorsque :

  • Le bien provient d’une donation ou d’un héritage.
  • Le bien, construit ou acquis après 1956, n’a pas été payé au moyen de devises.

Juin 2015 : Malgré le texte de l'accord du 4 décembre 2003, en l'état actuel  il semble que l'autorisation du gouverneur soit  systématiquement requise pour la vente, quelle que soit par ailleurs la nationalité de l'acquéreur "

Indemnisations suite à des nationalisations ou expropriations

Ou bien les choses se règlent immédiatement à l’amiable avec l’administration, mais l’indemnité est faible ; ou bien il faut passer par la voie légale, avec contentieux en justice, l’indemnité sera plus élevée mais ces affaires durent au moins 3 années et se concluent rarement à la valeur réelle.

Location d’un bien par un propriétaire non résident

Il est préférable d’éviter de confier la gestion du bien à la SNIT et de s’adresser à un agent immobilier agréé avec lequel est conclu un vrai contrat. Cet agent effectue notamment :

  • Les déclarations fiscales
  • Le transfert du produit des loyers tous les 6 mois, qui s’effectue sans problème dès lors que la procédure d’achat en devises a été respectée

Successions

L’étranger héritier d’un bien ou bénéficiaire d’une donation doit demander l’autorisation du gouverneur pour vendre son bien.

S’il réside hors de Tunisie, il peut transférer hors de Tunisie la totalité du produit de la vente. D’une manière générale, il peut transférer hors de Tunisie la totalité de la masse successorale, sans autorisation pour les ressortissants français (et uniquement français).

Ceci est valable à condition que l’historique de l’investissement soit clair et qu’il s’agisse d’un bien sans problème foncier.

Epouse non musulmane et succession

La loi successorale tunisienne ne comporte pas de texte clair sur l’exclusion de la femme non musulmane de la succession de son époux. Mais les tribunaux cantonaux, qui établissent l’acte de notoriété du décès, c’est-à-dire la liste des héritiers, en excluent souvent l’épouse non musulmane (suivant une règle de droit musulman, qui ne figure pas dans le droit positif tunisien).

Pour rappel, l’épouse inscrite sur l’acte de notoriété reçoit 1/8 de l’actif successoral si le de cujus a de enfants d'elle ou d'un précédent mariage, 1/4 en l’absence totale d’enfants.

Pour protéger son épouse en amont, l’époux peut :

  • Tester en sa faveur jusqu’au 1/3 de ses biens
  • Et même tester au-delà du 1/3 à condition que le legs soit approuvé par les autres héritiers
  • Faire une donation en sa faveur : une donation entre ascendants – descendants – époux est possible  pour tout ou partie des biens du donateur
  • Lui faire une donation de la nue propriété du bien (l’époux reste propriétaire de l’usufruit).
  • ou bien inversement donner l'usufruit et garder la nue propriété

Testament et donation doivent être établis par un notaire (on peut se faire assister par un avocat).

Les époux peuvent aussi acheter en copropriété. S’ils ne l’ont pas fait, ils peuvent à tout moment, même après le mariage, signer un acte de communauté des biens et le joindre à leur acte de mariage. Il faut savoir que la communauté ne concerne que les éléments et biens qui font partie de la vie conjugale. La propriété de la moitié des biens immobiliers par l’épouse étrangère est soumise à l’autorisation du gouverneur.